深圳回迁房标购买经历到底能不能买?

买回迁房？一提“回迁房”几个字，很多人会下意识的捂紧口袋。因为在观念认知里，如果购买回迁房，不就是跟农民伯伯做交易吗，那可是一群最没有契约精神的人啊，还是算了算了算了……

然而，这仅仅是传统认知，在深圳这个特区，这片特殊的土地上，一方面商品房价格不断的突破天际，叫人望尘莫及，哀怨连连，怨声载道。而另一方面，却有人在回迁房市场上，赚到盆满钵满、不亦乐乎，无法低调。到今天，深圳回迁房已经趋于炙手可热，有些口袋钱不多的刚需瞄准它，也有更多投资客瞄准它，而且回迁房在人们的“口碑”里，已经比原来“大方”多了，人们不再避讳，不再排斥回迁房。

回迁房有哪些种类？

A.“开发商征收——拆迁村委集体房屋——分给村民——若干年后才能正常交易/或不能正常交易只能转让”的回迁房.

B.“开发商征收——拆迁个人房屋——红本到手——自由交易”的回迁房。

C.“开发商征收——拆迁赔偿——再回收——作普通新房出售”的回迁房。

D.“政府征收——红本属性确认——正常赔偿——自由交易”的回迁房。

E.“政府征收——历史遗留问题——开终身居住证明——交易受限”的回迁房。

主要就是因为，有的人已经拿到了红本，有的人已经赚到了钱。那么，到底回迁房市场是如何孕育到今天的呢，抽丝剥茧，我们来分析其背后的一系列深层原因。

首先，那么多回迁房是哪里来的？答案是深圳城市更新。

深圳土地少，人口多，已是公开的秘密，没有面粉，但是排队买面包的人却很多。政府不供应土地，怎么卖面包给排队的人呢。旧改、棚改、拆破的，建新的，这就是深圳一直在努力做的事情——城市更新。

有一组数据。2018年10月31日，全市今年已成功立项82个项目，总拆除面积超过472万平方米，其总数与拆除重建面积总量远超2017年全年的38个项目和231.9万平方米。可见2018年在深圳一系列房产市场政策改革下，旧改进度进一步加快，也因此，回迁房进一步增多，毫无疑问回迁房交易也增多。

下图为2018深圳各区已立项项目列表（截至2018.10.31）

在这些立项的项目中，绝大部分是规划为居住＋商业用地，就是把原来的村落改造后，变为符合现代化城市的住宅商业综合体，说的直接点就是拆迁，拆迁就会有回迁户，回迁房。

拆迁户的回迁房又是怎么变成当下的投资热门品种的呢？请记得一个真理，只要是城市发展，就一定有红利出现，只要是跟土地有关的事情，就一定有投资机会。

政府和开发商是固定的关系，万年不变，但是权利人可以是农民伯伯、可以是投资客、也可以是你或者我。回迁房投资就是投资“权利人”应有的红利，就是享受这个“权利人”应该有的各种权利。

所以在城市更新过程的下游，衍生出投资人跟回迁户之间利益关系，或者一些自住的刚需跟回迁户之间的利益关系。总是就是那些，想以低于商品房市场价买房的人，从回迁户手里接过房子，这其中的利益关系。同时在这个凡事需要都信用背书的年代，中介是一个必不可少的角色，况且买回迁房本身有一定的敏感性和争议性，所以中介的角色更加必不可少。

下面深入思考一个问题，为什么涉及政府、开发商、村委、拆迁户，而投资人却能在回迁房投资上游刃有余，难道政府不理吗，开发商不会有异议吗，农民伯伯不会中途反悔吗。

政府，或者叫做城市更新管理中心，他们的职责是，把破旧的深圳村落，改造成现代化大都市，不要那些破墙烂瓦，我要的是城市霓虹。这属于国家大计，属于城市发展的宏伟蓝图。至于下游的利益，到底这个回迁户是谁，是张三或者李四，这在城市发展面前，这重要吗，有什么关系呢。

开发商的利益。有人会说，你看我一介书生，斯斯文文带着眼镜，我去当回迁户，跟开发商签合同，我一看就不像农民伯伯啊。只能说你内心戏太多了，在拆迁进度面前，开发商没有精力思考你的来历。如果不是深圳没有土地可拍了，谁愿意做拆迁工作，平地上建房子多省心省力啊。但是无奈，开发商要继续在资本市场上逐利，那就先盘活土地，再建房子，再卖房子，这才有利益。为了尽快完成拆迁进度，为了尽快开工以及尽快卖商品房，所以开发商对回迁户这些行为视而不见。所以更有，回迁房投资客，跟开发商直接签订合同的情况，开发商明知道是投资客，也会签订各种赔偿合同，不耽误开发商赚钱进度其他都是浮云。

回迁户的利益，由于原本回迁户的房子被拆，所以才有回迁房作为回迁户的安置补偿。作为投资客，以周边商品房三分之一，或者二分之一的价格从回迁户手里买到红本回迁房，你会说，为什么回迁户怎么傻，为什么明知道有利润，可以翻倍翻三倍的利益，回迁户却眼睁睁的把房子卖掉。

你感觉这是钱多人傻，智商不在线的做法，但是，其实这些农民伯伯只是家里“地多”他们喜欢过现金为王的生活。一个村里某些村民，家里几套院子，几处宅子，一点不稀奇，做拆迁户是好事，大家都知道，但是等到回迁房分下来需要几年时间，如果等到回迁房都分下来再转手卖掉，需要等3-5年，这期间回迁户需要消费，需要花钱，万一赶上儿子娶媳妇更需要钱，所以他们只想要现金！现金！明天就可以去提车的那种。

所以当村里很多人，把多出部分的回迁房都提前卖掉换现金的时候，这种“机智”的做法在村民之间变成一种常态的时候，谁愿意苦苦死撑着等待那漫长的回迁过程呢。既然有那么多面积的回迁房，卖掉一部分，将来既有房子住，也有钱花，这对村民来说是一种乌托邦式“理想”生活。不工作，一边每天喝茶打牌一边等待漫长的拆迁过程不是更好吗。

投资客的利益。正是有了上面说的，拆迁户需要钱，不想等时间，投资客有现金，但是愿意付出时间等，所以就有了回迁房买卖市场。简单一点说，投资客用当下价格不高的现金，购买回迁户不想等待的那些时间。然后坐等回迁房有朝一日，价格跟周边商品房抗衡的时候，那么投资客的利益就体现在了，这期间房价的水涨船高上。

中介的利益，这个交易过程的不可缺少的角色。我相信没有哪个投资客，直接去村里找村民交易。别说买回迁房，就是现在买卖普通其他不动产，商品房、商铺、车位等等，我们谁都不愿意直接跟买家卖家交易。虽然我们都看起来像个好人，但是，有中介在其中帮周旋，都感觉踏实很多，哪怕掏点中介费，不至于在大额资金面前寝食难安、一身冷汗。而中介对此也愿意付出，从中周旋，为双方信用背书，当然也为了那一丢丢中介费。

到这里，我们会发现，其实回迁房已经没有那么神秘了，我们经常看待问题只纠结于眼前，习惯从传统认知思维里判断事物。然而放眼大局，我们会发现回迁房市场不过是，城市发展更新过程中，一种应运而生的市场，或者说是城市改头换面过程中，一种红利释放。除了政府是释放红利的主体，其他的所有参与主体，都在分别追逐着不同的各自利益。

深圳回迁房火热，其背后的真相就是，除了政府以外的，开发商、回迁户、投资客、房产中介他们有共同利益链，所以他们愿意共同努力让回迁房买卖市场存在以及发展。或者说，回迁房市场也是深圳城市更新中的红利显现，至于谁有勇气去捕捉这个红利，谁就是利益链中棋子。

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