最近，深圳多个旧改项目取得新进展，买卖回迁房的声音又逐渐多了起来。

回迁房的广告中往往会宣传，购买回迁房不仅不受限购影响，只需几年的等待，还能收获旧改带来的房价上涨红利。

但其实，买家实际需要承担的风险远超想象。买了等于让他们套现了，最后坑的自己

例如罗湖某旧改中途更换开发商，业主不愿配合重新“走流程”，或者碰上钉子户，20年都办不到房产证。

即使旧改顺利，买家也可能遭遇类似南山大冲旧改中，业主一房二卖、恶意抵押甚至临时将产权登记到亲属名下的情况，从此走上漫漫诉讼之路。

今天，南方楼事就用4个真实案例，带你了解回迁房背后，深圳买家们亲身踩过的“深坑”。

1一房二卖/恶意抵押，买家房财两空？

如果错过了拆迁前的确权登记，不少买家会选择与业主签订协议，先付款，等业主办理房产证后，双方再办理过户手续。

但就是在等待过户的过程中，买家可能不知不觉就失去了这套房产。

深圳市南山区人民法院公布的一则民事纠纷显示，南山某旧改村民郑某将同一套房子先后卖给了两个买家，并将房产先交给了后一位买家使用，导致前一位买家交了钱却无法得到房产，后一位买家也无法顺利办理房产证。

对于这样两位，甚至多位买家都有理有据的情况，谁才能获得房产？

广东华商律师事务所周争锋律师表示，“优先权顺序依次为已办理所有权转移登记>预告登记且在有效期内>占有>递件>网签>付款>成立在先的履行顺序，否定恶意抢先登记的优先效力。”

因此，如果房产已经被占有，前一位买家虽然“先到”，却未必能“先得”。而且，即使申请违约赔偿，如果业主没钱赔偿，恐怕也要面临“房财两空”的境地。

还有一种情况就更加恶劣，业主卖房之后又将该房产恶意抵押，买家可能要陷入更漫长的诉讼过程中。

2业主临时转移房产，买家合同无效？

对于买家来说，回迁房落户中有个“BUG”——即使项目完成初始登记，在办理分户登记的时候，业主还是可以申请把房产登记在近亲属名下，让自己名下无房产，从而拒绝履行与卖家签订的合同。

这样魔性的操作，在华润大冲旧改中就发生了好几起。

大冲村民郭某拥有1000多平的回迁房面积，2014年，她向买家陈某承诺转移125平回迁房房产，但没有说明具体如何分割，在分户登记时，郭某将房产转移到丈夫名下，并拒绝配合办理陈某的房产证。

值得一提的是，郭某的丈夫还表示，房产是夫妻共同财产，但自己并不知情郭某对房产的买卖情况，因此认为与陈某的买卖合同是无效的。

虽然这些理由看起来很迷幻，但是买家陈某还是通过了一系列复杂的举证和法院流程，在2018年才通过强制执行拿回了属于自己的那套房产。

而此时，距离她满心欢喜的签下买房协议，已经过去了整整4年，光是提起诉讼到强制执行就用了1年多。

周争锋律师建议各位购房者，房产达到办理初始登记的条件后，要密切关注房产的具体分户情况，发现问题后尽快采取措施。

而且，周律师划出了一个重点：

“业主从开发商处获得的房产不是唯一的一套，是多套，或干脆同一面积的房产有多套，如何确认双方交易的标的，也就是买卖合同中约定的具体是出卖人从开发商处获得赔偿的哪一套房产，才是双方交易的标的，这个唯一解决不了，诉讼难以进行。”

他建议，在前面拆迁安置房的买卖合同签订时，双方可以采用空间朝向和顺序等办法，明确交易的标的具体是哪一套，以此固定。

3惨遇钉子户！20年无法办理房产证

虽然前两例都是先买房、后过户过程中产生的纠纷，但购买回迁房指标的买家，也未必能省心。

对于许多人来说，旧改最大的风险就在于充满不确定性，如果碰上钉子户，十年都拆不动的案例并不少见。

深圳市中级人民法院公布的一则民事诉讼显示，罗湖红围坊旧改中，开发商1997年就与村民叶某签订了拆迁协议，但是直到2017年，叶某的房产证还是无法办理，而开发商方面给出的理由就是捆绑地块存在钉子户。

如果买家遇到这样的情况，不但要通过诉讼的方式维权，还要面临两难困境——要房就要再等若干年，结果还不确定；要求赔偿，损失的数额又难以量化。

对此，周律师建议，在合同签订时，双方可以先确定一个明确的赔偿标准，或者计算赔偿的方法，避免后期的纠纷。

而且，除了钉子户，购买回迁房指标的买家还可能碰上不配合的业主。

大体量的旧改项目开发周期长，中途变更开发商并不罕见，但是后来的开发商却不一定认可买家的资格。

此时买家就需要再次找到原业主，重新办理一次变更手续。如果业主拒绝配合，买家的地位就会非常被动。

4绿本想变红本，地价谁来补？

即使顺利走到最后一步，没有遭遇多种突发情况或黑心卖家，回迁房的买家还可能遇上拿不到红本的情况。

目前市面上在售的回迁房大多数都不是拥有红本的商品房，旧改产权置换也不一定都能够补偿为红本，最后需要通过补缴地价来获得红本，甚至无法获得红本的情况都比较常见。

坪山规土委曾对此发布风险提示

深圳市中级人民法院也公布过一则相关纠纷，罗湖某旧改中，村民需要补缴地价才能获得拥有红本的回迁房，有两位村民因此对开发商提起诉讼，但都以失败告终。

可以看出，在产权问题上，政府的态度还是比较明确的。

因此买家在最初签订协议的时候，一定要提前了解清楚补偿标准，或者事先明确如果需要补缴地价，这部分费用由谁承担，避免日后的纠纷。

总 结

从前面几个案例中，可以发现，相比购买普通商品房，回迁房需要的流程和承担的风险都要复杂得多。

买家在签订买房的相关协议后，往往还需要很多补充协议来规避风险。但是在复杂的人心面前，还是有可能被套路。

但即便如此，因为回迁房的购房限制少，价格也大多低于市面价格，而且旧改规划落地后还能迎来一波红利，很多人还是会选择铤而走险。

所以，话不多说，对于依然想要购买回迁房的朋友，周律师给出了几个实用建议：

1、买卖回迁房要确保业主夫妻二人签字，最好是出卖人所有的近亲属都在买卖合同上签字；

2、如是现房的要在合同中约定提前交付房产由买家保持占有状态，提前办理好物业的交接手续。

关于回迁房，购房者最关心的3个问题

回迁房，指的是开发商征收土地时赔给回迁户的房子。大部分新盘都有回迁房，售价普遍低于商品房的售价。（但购买回迁房通常要一次性付款）

1、回迁房能买吗？回迁房买卖可以分成两种情况：

A.业主已取得房产证可正常交易

业主如果已经获得房产证，基本上就是正常的二手房买卖交易。在交易的过程中，房产证是已经通过了监管局的允许的，且是受其监督的。

B.业主手中只有回迁协议的不能过户

如果业主手中只有开发商的回迁协议，并没有实际的房屋产权证明，在做交易的时候则不能在房地产交易中心做过户和改名，因为这种回迁协议只是业主与开发商或村委之间的私人商业协议，并没有得到房管局的认可。

目前市面上的回迁房大多是此类型的交易，在房产证正式到手之前，存在诸多变数，买家需要承担不小的风险。

2、回迁房有没有房产证？

如果拆迁的是商品房，回迁房就一定有红本；

如果拆迁的是集体土地上的私房或者经济适用房，回迁房则有可能不是商品房，能否拿到红本要看具体情况。

而且，回迁房的房产证出证时间比一般商品房要慢，买家需要走的流程也更复杂。

3、回迁房有哪些种类？

A.“开发商征收——拆迁村委集体房屋——分给村民——若干年后才能正常交易/或不能正常交易只能转让”的回迁房.

B.“开发商征收——拆迁个人房屋——红本到手——自由交易”的回迁房。

C.“开发商征收——拆迁赔偿——再回收——作普通新房出售”的回迁房。

D.“政府征收——红本属性确认——正常赔偿——自由交易”的回迁房。

E.“政府征收——历史遗留问题——开终身居住证明——交易受限”的回迁房。

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