不少人买小产权跟买商品房标准不一样，买小产权时喜欢问套内面积是多大。

在很多人的眼里，小产权不配有公摊，就该使用率100%，从窗户里搭个梯子下来，每天回家直接爬上去。楼道、大堂、公共空间最好啥公摊都没有。

目前单套深圳小产权房基本都是按套卖，没有报面积。有报面积的都是参考面积，存在一定的水份。

这个现象，我们之前也分析过：

比如龙华民治某村一栋7层楼梯楼，整栋楼收购价1.8万/㎡，装修费两三千/平，加上资金成本关系费销售费杂费，整栋楼成本2万2以上，假设这个开发商投入2000多万不赚钱一分钱，2万2一平卖给客户，听到这个单价有几人会买？大部分人对小产权的认知还停留在大几千一平的时代。

一个楼梯房，那么小一点，2万多一平，长时间卖不出去的话会把开发商拖死。只有2种办法，一是加个一二十的利润按套卖；二是把面积报高单价报低，才有可能卖得掉，没几个开发商敢拿着几千万冒着几个月卖不出去的风险。

为什么低使用率在小产权行业长期存在？为什么没有开发商愿意按二三十的使用率卖？

深圳从15年后已经彻底不让盖农民房了，每年还要旧改棚改土地整备利益统筹拆几千栋，深圳每年整栋卖的农民房估计才一两百栋，大多数人买过来是为了收租或等旧改，不会单套卖的。深圳有2000多万人，每个人都需要住，供需严重不平衡，再加上目前商品房猛涨后，商品房和小产权的价格差异越拉越大，最终只能导致整栋农民房业主坐地起价，开发商的整栋收购成本价决定单套销售价，不可能便宜卖。

深圳小产权房自由买卖，价格是买卖双方长期博弈得出来的，市场这双无形的手在决定这一些，接受了就买，接受不了就别买。这个道理其实很现实!

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